郭釗_原來從未買賣過大陸樓

去片:

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郭釗是一個很自卑的人，你看他很多時會有意無意地不斷想炫耀自己。之前，他不斷批評指責買樓什麼要買市中心，無論是買外國樓或大陸樓? 但，事實原來他只能買深井的碧堤，連買荃灣市中心也沒能力? 他曾吹是海景，的確是海，但你看到是要把頭檸側去望的海，右面一列頂心板的樓阻擋著，完全不是人家正面望一線開闊開揚的優質海景單位，那何來能給他去吹水呢?! 

之前，我已經寫過一篇講關於郭釗根本不懂惠州而亂吹水: 郭釗_吹水佬亂踩惠州  。

沒想到，近日他拍片公開認了，他真是從來都無在大陸買賣過樓，那他憑什麼要大家付錢給他去上他的所謂大灣區班呢?!

他更曾吹到有學員在當日未能上課，於是趕好在他下課剛要離開時，捉著他問買大陸樓那兒什麼什麼? 說到該學生後來多謝感激他萬分?!

嘩! 他扮到好似該學員或全香港700多萬人沒有了他就不行?

但，原來他連在大陸的實戰經驗都無，又憑什麼去學人開班教人呢?! 我如此熟悉大陸，都不敢說要開班教人，那他又憑什麼能呃到人去上他的堂呢?! 就憑他凸額? 眉骨凸? 一幅夠惡的樣?!

看來應該是香港人真單純，好易呃!

你看郭釗寫什麼就知他是什麼的一個人，他批評指什麼朋友中最大声講如何買樓投資，就是最扮嘢的人?

我真不禁想問，那郭釗你的朋友都只是分享自己意思而已，你就已經很不抵得指他在扮懂? 那，好似你郭釗連大灣區的樓都未曾買過，但就直頭收錢開班教人及出書扮專家，那你郭釗豈不更是不懂扮懂?!

坊間為何那麼易騎劫一班無知的人往往要付費去上堂學什麼投資，其實講者就正是捉中香港人要即食文化，加上無時間，但想以最短的時間得到對自己最有利的所謂知識! 另一方面，也不能怪這些香港人，皆因政府不肯做全民退休保障，於是人人為日後老來生活，唯有想以最本少利大及最短時間以致去達到目的。結果，造就成好似郭釗及ANTHONY這些吹水咸嗡佬的出現!

本來真心無私地去分享，不是壞事，但現在卻轉變了你想要知，就該付費才能知到，這是否就是我們香港人的以生命影響生命的該有的人的本質呢?!

郭釗每條片都總會只說最表面，然後就叫你要知多些，就要去上他的堂，而每次最基本的收費就是200元?

嘩! 原來都十分好賺的，不多，一堂40人吧! 就已經共8千大元，就算計你租工廠的改裝的寫字樓，相信一個月給你頂多2-3萬元租金已可。那你，懶一點，不多，每星期只講3次，一個月下來就已經能賺到最少10萬元，扣除請一個半職的人接電話報名、安排上堂、簡單清潔，而講的你都是郭釗你一人已可，那只說郭釗最基本在這裡能賺到的工資就已經是坐底6萬元!

臨近年尾，郭釗都要開飯吧! 

於是，近日郭釗玩得更，吹到他去深圳最豪宅地段-南山買樓，然後他捉到你們八卦的心態，指你們想知的話，就要參加他的什麼高級班?! 

是次，更索價高達一堂要1,900元有持你2元! 

嘩! 真好搵，弊家伙啦! 我在想，我在大陸買了多層樓，從來都沒想到好似郭釗般去吹噓炫耀一番，然後扮神秘叫大家想知我買了那兒就要付成2千元才能知道?! 原來，我一直都只以無私無償地跟大家分享這是不對的哦! 我真傻，我也要學學郭釗般找機會去大宰人一筆! (我若真如是做，我真怕我收尾兩年過不到世! 哈哈! )

我此刻才知，原來要知你去買了那兒，就要俾成2千元去聽他咸嗡3粒鐘? 為何我不拿去食個6星級酒店的自助餐還有找呢?! 哈哈! 

我在想，若果你們曾有付費去買郭釗的書及上堂，而真心相信他在大灣區有買過樓的話，我真心真替你們而感到不值!

郭釗自稱自己是貼地投資經驗? 我真是讀得書少，今刻我才知原來從無去大陸買賣過樓的人，竟可自稱自己是貼地投資經驗?!

原來，他自爆(通常人都會鬼拍後尾枕)只花3個月時間，包架車叫個司機隨便在大灣區去兜，然後就可以回來扮專家去教人上堂? 難怪見他拍片多次說，什麼深惠沿海只需5元過路費? 說什麼很平宜? 但事實真會那麼平宜?! 而，他亦把深惠沿海高速看成唯一去惠州的路徑?!

他更多次拍片吹噓指他有什麼大灣區某最大的中介店的內部數據，所以你想知則要付錢去上他的堂?

他開的班就是利用他所謂的神秘小道消息去昆你俾錢他上堂?

更重要是，他開宗明義指他不會去推銷什麼樓盤，這不約而同地跟ANTHONY及宅大大一樣，扮不是昆你去買樓，其實洗完你腦後，你不跟他去買而賺你的艇仔中介費才怪!

真心想分享資訊，是該無私無償地去公開分享，而不是要每每付錢去上你堂才能知道!

不過，我都好配佩他如此厚面皮，連大陸樓都未曾買過，就已能不斷開班及拍片及在各大媒體上寫文章去吹，更吹到好似專家?

真厲害! 我常言道，要呃人前先要呃到自己，郭釗連自己都呃透了! 

怪不得郭釗最近不斷吹深圳，近日? 終於自爆自己買了深圳樓?! 

更吹噓到不是太貴? 只是大約幾百萬?

吓?! 凡是有腦的人都知，現在深圳連龍崗區，一套2-30方的公寓，一手，也要300萬起，那現在你郭釗吹水指買南山豪宅區能只需幾百萬?! 

不過，既然你郭釗吹到只需幾百萬能買到深圳南山豪宅，還指是住宅而不是公寓的話，何解他要向深圳工商銀行貸款呢?!  

他更吹到，大陸銀行連拿你香港稅單都不用，只需你口頭報他你月入多少就已可?

你會信嗎?!

他要吹到吹好些吧! 大陸現在都有像香港一樣的壓力測試，你沒稅單，說著現在你郭釗是借幾百萬哦! 難道真不要稅單?

更且，我很想講的是，既然郭釗你吹到幾百萬而已，那何解無能力一次性支付，而要向明知大陸銀行利息高都去借? 有本事，不是應該想辦法在香港借平息去嗎?

說到底，以郭釗在香港根本無固定職業，好聽就是做生意開班教人，難聽直接點說就是老千，那你認為香港銀行會相信他而借給他嗎? 正因如此，他不硬著頭皮大陸5-6厘息都要去大陸銀行到借嗎?

更重要希望在此提醒一下大家的是，每個香港人在大陸一生只有一次問銀行借按機會。若使用了，永世都不能用。所以，千萬別隨便使用，尤其郭釗擺是投資心態的，而非為自住而去借的，更加不要借，因為...

郭釗以為大陸賣樓跟香港一樣，以為層樓抵押給了銀行，一樣可以不用先贖回就能賣樓? 但大陸卻不是，大陸是要你先還清大陸銀行的借貸後，才能賣樓的。不然，下面會按他現在買的所謂南山豪宅去跟他算一算，他日後要賣樓時，先希望樓價要升了多少才能賣，否則一是他要有餘下的現金去先全數支付給銀行償還貸款!

郭釗大鄉里到連在大陸買樓，不簽很多次名及打指模都不知!

還夠敢去吹教人買大陸樓?!

郭釗，以為好神秘要你們付千九元，然後才告訴你知他買的南山是那個樓盤?! 

唏! 只要熟悉大陸的人，隨便在網上去找，已能估到他買那兒了!

下面，就正是今年內在深圳南山開賣的新樓住宅盤，當中以郭釗吹到好似不需什麼錢的，只需幾百萬的，就有4個盤。

郭釗拿2015年當時以樓價總價去定義什麼為之豪宅盤，當時490萬在南山的確是豪宅，但現在，我上面已分享過，今年連去龍崗買間一手公寓，最平都要300萬，難道仍能用2015年時的樓價去說今天2019年的豪宅介線?!

郭釗此舉無異想特出他有能力買全深圳最貴的南山區的豪宅而已!?

但，上月已經新規定，只把容則率1以上及144平方以下的介定為普通住宅。換言之，145方以上才算是豪宅，但究竟今次郭釗神神秘秘地吹他買南山區的住宅，究竟有多大?

已經有醒目的網民立即懷疑指郭釗指買南山只需幾百萬根本是不可能!

理由好簡單，看回我上面提供的一張圖，入面是今年2019年全南山區一手住宅賣樓的樓盤，當中已簡單看到最基本都要8萬元/平方以上，換言之，若郭釗真是買了深圳政府最新規定的南山豪宅的話，則應該最少有145平以上。那麼，以145X80,000=即要1,160萬才能買到。

故此，郭釗已露底了，他根本無能力買真正的豪宅，因為他以為好大口氣地吹指只需幾百萬! 

我上面的圖看到，其中有一個樓盤叫東華假日公寓，則應該是郭釗口中的大口氣指只需幾百萬。

因為，此公寓住宅盤，最細48方只需339萬，正所謂無三不成幾。即郭釗口中的幾百萬，應該就是買的此盤300多萬!

而，為何此盤明明叫公寓卻是郭釗口中的住宅呢?!

大家看到吧!

連樓盤封頂儀式上，該開發商都標明是"公寓"項目。

其實，國內是如此分的，雖則該地塊是公寓，但列入了住宅仍有70年期，所以仍能稱之為住宅商品房!

但細看，此盤原來於2016年時拿地，曬了足足3年的太陽，都要到2020年才能收樓。換言之，70年期到真正收到房產證，只餘下64年!

說回上提，我指郭釗愚蠢不知大陸買樓最好要一次性，否則你想輕易賣樓，但你手上卻沒足夠餘下未還的現金可提前清還給銀行的話，根本是無人會跟你去買。

郭釗好興奮地指他只需拿3成首期，然後借7成，就能買到?

那按上面最平的一套340萬去計，3成首期即郭釗只需拿102萬人民幣，當然百多萬現金在手的，在香港來說都不是什麼新鮮事。但問題重點是，現在郭釗立即負債了足足240萬人民幣!

換言之，他日後賣樓，最少要有心理準備預手頭上有足240萬人民幣現金在手才能賣樓。

換言之，他日後賣樓時，要希望能要求到買家配合他先付他3成首期，即240萬。即相等於樓價是800萬的3成首期，先給他去還給銀行後，才再繼續做賣樓的餘下步驟!

但問題是，他現在以340萬買，要希望升到800萬從中套取到買家先支付他3成首期，即樓價要升到2.5倍(即250%)，否則，他根本無需希望能短時間內賣樓賺到短線圖利!

按近兩年，深圳樓價已經回調很多，那你郭釗會希望短線5年能大升250%嗎?

答案已經呼之欲出，根本不可能!

那，郭釗能5年間儲到240萬人民幣，還要望人民幣不要大升，否則升到好似前些年升到差不多兌7時，即郭釗最少要儲到340萬港元才能先贖樓後賣樓! 否則，他的如意算盤能算多嚮呢?!

另一問題是，郭釗今次買的東華假日公寓，這些劏房式的住宅，若是公寓還算會有人買，因為雖然公寓一是水電會比住宅貴2倍左右，二是日後轉手稅貴會重一點。但，問題是現在深圳已解限公寓，希望大家能買到相對總價低的公寓，以平衡住宅市場少過火的行為。

可惜是，今次郭釗買的是70年期的住宅商品房，以如此細到只有40多方的住宅去說，一般是沒人會去買的。因它不淪不類，既不是典型的公寓，因公寓還有其價值可以作商業用途，可以利用公寓的地址去註冊開公司，但現在郭釗買的70年期商品房住宅是不能。那，它現在唯一的只能是出租，但大家細看上面張封頂的圖，看到原來後面已經有假日酒店，那你要從商的，去住正正中中的酒店不好? 那你要租來住1年半載的，不去租人家已有十多年樓齡的真正住宅，最起碼有正規的一間房及可用燃氣?

雖然，我寫了: 公寓的優點(30多篇文章)  ，大家都知公寓是不能用明火無燃氣，但問題是，人家公寓有多種用途，但你郭釗現在買的住宅70年期的公寓房，何來有其價值呢?!

單看總價，的確以今日能用到300多萬在深圳，還要南山買到樓，講出來，好似他好叻仔般? 但問題，現在他不是買人家正規的住宅房，而是明明公寓房但卻騙你，因為知你無知人云亦云不喜歡公寓，而硬製造出這些三不象的住宅出來要你買?!

所以，你能看到，此盤只有11層高，更只有21伙。正因開發商捉到人的心態，此類三不象只為滿足如今天的香港納米樓一樣，去滿足那些資金不多，但想吹水指自己能在深圳最貴的豪宅區-南山買到一手樓，好似好威?!

其實，是傻仔到不得了!

所以，當大家看到我此篇文章後，已經無需再花1,900元去上郭釗的堂以知他究竟買了南山那個所謂豪宅住宅盤了!