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好笑! 無知博士沈永年，真是精神病發! 原本，他唱衰公寓，見我寫了70多篇專題講公寓的，他就改口唱好公寓! 而且，沈永年他也落力推銷公寓叫大家買! 但，近日，可能沈永年去哈爾濱凍到傻，痴根起來再次唱衰公寓!
沈永年寫的內容可以不用花時間去看，因為寫來寫去都是那三匹屁，聊無新意! 所以不看也罷!
這作者他既不是開發商的人，所以無需為討好開發商而得意寫些對公寓有好處的文章，以此去洗腦大家一定要買公寓!
究竟，公寓，誰買誰傻? 還是不買才傻?
他的結論是，公寓是非常不錯的投資產品!
而且，投資公寓的專業能力要更高!
換言之，若果好似沈永年永遠拿著大家都知的工匹屁去唱衰公寓，叫人不要買? 那，就是代表他根本未有資格及專業，去認知公寓!
但人家大陸佬研究會，都是拿數據去說服人的! 他拿了過往10年的買樓數字作統計，發現原來公寓的成交量和跟買住宅的佔比一直都向上!
更發現，每5個人買樓，當中就有一個買公寓，即4:1 ! 而且，買公寓佔買住宅的人足足是2-3成! 換言之，在整個樓市當中，買住宅的只有7成人而已! 有3成是流向買公寓!
更恐怖的是，原來每年買公寓的資金就有高達6-900億!
可見，公寓無論是需求或投資，事實是存在!
而去年的2019年的1-8月份，單單廣州的公寓成交就已經超過了2017加2018年的總和!
可見，公寓在廣州的需求那麼強勁!
而在過去10年，深圳買公寓的比住宅比是15%!
當2018年深圳打壓公寓，但公寓卻沒因此而有急跌的變化!
所以，看到無論是深圳或廣州要求買公寓要用公司名後，都沒因此而令公寓需求減少，反而一放寬打壓後，就立即反彈!
佛山的樓價比廣州、深圳都相對平宜很多，但仍有高達14%的需求去買公寓! 何解呢?! 而且，數據看到佛山的公寓需求一直穩定在15-20%之間!
好喜歡看有令人腦震盪的文章!
寫文這人是大陸人，他不是寫給你們香港人看，所以無論是寫的對象或分析的目的都是大陸人，所以我們能夠以香港人去看他們大陸人的角度!
原來，我一直以仔都只站在香港人的身份去寫關於公寓，從來都無了解大陸人的心態! 因為好似我們香港人，現在去買惠州為例，當然，你要死跟沈永年去買那些中山呀! 珠海呀! 肇慶呀! 江門...這些垃圾城市，因為連大陸佬本身自己都不買，所以就肯定有銀行為了要昆你去買這些垃圾城市，而提供貸款給你們香港人!
但，對於好似惠州這類，根本連深圳剛需都應付不了的城市，根本無需要引你們香港人去買，所以凡買惠州的香港人都是實力的表現!
於是買惠州樓的香港人一定要FULL PAID，所以我從無站在大陸人的角度去看公寓是什麼的一回事!
一直，大陸不同城市都對大陸人首套房呀! 二套房呀...等等之類有不同的要求及打壓! 當然，第一套房大陸人能拿到的福利優待也是最多，但去到二套房打後，根本連想借高一點成數都不能，所以好多大陸人會將資金轉移投資在公寓的產品上!
我終於都明白，為何大陸人會一掃就是全層十多二十伙的公寓，原來就因有錢都無渠道投資! 再加上，現在習近平力提的房住不少下，更加多大陸佬有錢的，都紛紛轉移去買公寓! 換言之，你若是買中有優秀的公寓產品，日後二手市場就肯定大把人跟你接貨!
所以，此情況其實等同現在香港的一樣，政府以為打壓要求按揭成數有下限，於是有錢的人未能滿足政府的要求，就自不然會將僅餘的錢或分散去買細價樓。形成，細價樓每每比豪宅更貴!
原來，此情況都一樣發生在大陸。終於都明白，難怪大陸的住宅，雖說是比公寓較易出手，但在價錢上，往往都不見得好價! 更會有中介大力壓價，原來就因住宅因每每90方以上，大面積再平宜的單價，乘出來的總價都是要命的。所以，買的人就會在價錢上盯得很緊! 不能給到好價給你! 而，香港的細價樓及大陸的公寓? 就因面積細，加上剛需及打壓的力度相對較少，所以反而二手會有得好價!
因為，永遠都是投資者比剛需出得起價!
所以，為何那麼多大陸人會轉移去買公寓!
好奇怪，當冬天，竟然公寓比住宅的用電更平宜? 平足由7成至1.7倍之多!
而夏天，住宅的確比公寓平宜，但平宜也只介乎1成半至7成而已! 換言之，以一般家庭夏天開冷氣開到第2檔為例，相信很少會去到第3檔! 那住宅都只是比公寓貴出一半而已(每度電多6亳子而已)! 就算勁開到24小時冷氣的第3檔，公寓也只是比住宅貴多8亳子(貴多7成)!
但當冬天，公寓日日開行暖爐，反而更比住宅於夏天開冷氣抵銷了一半之餘，更有賺出一半呢!
而惠州水，一般家庭絕對無可能只用第一階梯的水，當你用第2檔的，都要5.075元。那，公寓則只需4.4元。反比住宅的平宜足足15%! 那若用水很多，天天開數機衫洗，反而公寓更比住宅的平宜足1倍有多!
所以，拿實際收費看，原來坊間很多謬誤而沒人願意拿真實數據去明辯!
所以作者拿廣州為例，表達出商水電一年都只比住宅多8千元而已!
但相反，在樓價方面，公寓比住宅總價平宜。那麼，一年貴多算夠你1萬元的水電，都遠不及你住宅LUMP SUM加起來的每每數十萬以上的大!
那麼，若按退休的香港人，想省生活費，反而更應該去買公寓。一來公寓面積細，年紀大，打掃也沒那麼辛苦! 二來，原來在惠州為例，水在公寓反而比住宅更平宜! 而電，也只是貴多6亳子/度電。 就算算你用100度電/月，也只是多出60元而已! 以現時大陸消費物價已經追得上香港去看，出去飲餐茶都已經無了! 那就少出去一餐吧! 也已經慳了! 更莫說，在水方面已抵銷了電的貴5成。 分分鐘反而更有賺呢!
好多人，唱衰公寓只貸不到錢? 其實，若果按大陸人買到第2、3套房去計，同樣都也只到5成! 根本就跟買公寓一樣!
但問題，在於很多香港人已經深入洗腦非一定要出租，只以租務回報去計。那麼，以沈永年就最好例子，吹到他珠海那4樓全層的樓都租出? 根本就無人租。相反，公寓無論用於租客是租來自住，還是你作為業主出租當渡假屋，最起碼用途都比住宅多。更且，現在大陸越來越多單身，所以公寓更加無論在剛需或租賃下，都有一定需求! 但住宅? 則有它的局限性!
這個大陸佬作者寫得好好，簡直是對沈永年這類炒家當頭捧喝!
在沈永年鼠目吋光的心態中，他曾經以為好有料到大叫大家要學他自創的什麼五年分裂法? 結果? 精神分裂就有沈永年份!
沈永年吹到他買深圳，結果因為以短炒心態，證夠5年就一定要賣出，結果現在深圳升到沈永年他已經再追不到! 所以，就拿惠州日日來唱衰!
所以，無論買公寓或住宅，都應該長線!
而且，最當頭捧喝沈永年這類扮資深投資者的，沈永年他根本就不懂投資! 完全對大陸樓市一點都不願意去認知與增值! 所以，連公寓究竟如何投資，都無能力深入去作出分析! 就一味認為公寓是衰的?!
更重要是，我已說了多次，對於手頭上錢少的人，公寓肯定是最好的產品。當然啦，你去買連住宅都無人要的中山、珠海、肇慶、江門，那公寓又何來會有人買呢! 但好似惠州，你有能耐看長線，我不相信你擺10年後，以深圳剛需大量擁入惠州，再加上等多8年，我肯定相信惠州一定有地鐡時，我真不相信會有人仍有能力買得起惠州的住宅。那麼，轉投惠州的公寓，肯定是有一定的數目的!
有追開我博客的人都知，我寫了70多篇專題專講買公寓，當然不是所有公寓都值得買。大前題在城市中去分，千萬別買中山/珠海/肇慶/江門的住宅，連公寓也不能買!
而當中好值得一提的是，沈永年好無知還唱衰公寓不能入戶及學位?
其實，很多城市都友善政策，會給予公寓能落戶及學生有學位有書讀的。
而且，最好買大型樓盤的公寓，當中混合住宅與公寓，更要該公寓要有清晰明確定位，更有酒店之類，才能提昇公寓的價值!
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