公寓稅費比商品房多1X%

逐點跟商品房的稅比談一談:
1)增值稅:
所謂增值稅，就是按證未夠多少年去計。不同城市有不同對證未夠年期的定義，好似中山就最少2年，而惠州則3年(以前惠州是5年)，這點是經常會改變!

一般商品房則會以評估價X面積X5.5%去計。

而，公寓:
A)則分未夠2年，以評估價X面積X1.05X5.6%。

換言之，未夠2年，假設評估價為20,000X45方X1.05X5.6%=52,920(即(900,000X1.05=945,000)X5.6%)。

B1) 滿2年，有購房發票:  (以評估價X面積-上手購入價)X1.05X5.6%。


即，滿2年及有購房發票的話，假設評估價20,000X45方-550,000X1.05X5.6%= 22,120。（即(900,000X1.05-550,000)X5.6%)。


B2) 滿2年，無發票: (以評估價X面積)X1.05X5.6%。

即，假設(評估價20,000X45方)=1.05X5.6%=50,929.20((即900,000X1.05%)+900,000)X.5.6%
)。

2. 個人所得稅 - 
C1) 有購房發票:  ((評估價X面積)-上手業主買入價)X20%，這這則惠州較上用，此稅的計法也比較重，一般如中山，只會用評估價X面積X5%!

例如，((20,000X45方)-550,000)X20%=70,000。

C2) 無購房發票 : (評估價X面積)+1.05%X5.6%。

例如，(20,000X45方) X1.05X5.6%=52,920(即945,000X5.6%)。

以上兩項(增值稅及個稅)，在商品房都同樣有出現，不過則不會乘大了5%! 換言之，中央認為你買商業的，要納多5成稅! 其實，如此也很溫和，也只是5%之多而已!

3. 印花稅(買賣方都要付)-
此點則商品房是沒有的!

賣出價X0.05% : 即假設賣出是2,000,000X0.05%=1,000。

4. 契稅 -
此點商品房也一樣，之不過商品房若是第一套房則只需1%，第二套房是2%，3套以上才通通3% 。但，公寓則不理有多少套房都統一收3%!

假設。2,000,000X3%=60,000。

5. 土地增值稅-
此點商品房是沒有!

售樓價-扣除項目(上手購入價+上手契稅+本次增值稅+遞增額(原購入價X5%X購入年期)。

本次增值稅(即上面第1項)。
假設賣2,000,000-(550,000+16,500+50,929+(550,000X5%X10)=1,107,571。

而土地增值稅再按百分比去計出其比購入價高出多少去計，例如是次案例是1,107,571，即比原上手業主購入多49.59%，即今次這個土地增值稅需付30%，即是1,107,571X30%=332,271。


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換言之!  若假設你以200萬證滿二，二手買入公寓，全部稅費是497,120。佔二手樓價約25%左右。

其實，若你買商品房但業主既不證滿二，也不唯一，也佔樓價超過10%以上。

那麼，公寓的稅費實質比商品房只是多出10多百分比而已!

當然，我今次是用200萬樓價去計，則要差不多50萬。但不要忘記，若公寓升到200萬的話，那商品房的樓價最少已經要4-500萬以上! 按500萬去計商品房的稅，也需數十萬的稅哦!

所以，說到底，與其放大二手公寓稅費貴，倒不如切實地說只比商品房多出10多個百分比而已!