近日的熱話，莫過於一班窮港燦洗腦式的一面倒叫人不要買大陸的公寓房?
而，事實真是否如網上流言的那麼差呢?
說到底，這些人的角色，明明自己平租住在公寓房，但卻勁踩公寓的不濟? 目的? 他都只是一名艇仔，以為踩死唱衰晒所有公寓，那無知的港人就會盲從跟他去買完全無升值價值的濱海渡假房?!
想知道更多對公寓的理解，可看我這博客內的"公寓"欄目，內有多篇談及公寓的優與缺!
很想說的是，都是那句，買公寓還需看在那個城市，中山? 當然就千萬別買! 深圳? 當然可以買。惠州?
惠州是一個新興的城市，說它真正的起步只是近8-9年的事而已!
惠州的優勝之處就是在於，它近深圳。深圳樓價貴是全人類都知的事實，那在深圳打工的人，若說數年前仍能在惠州以低於數十萬買到一套剛需房，但現在? 最平宜也需100萬入場，那100萬入場即需30萬首期，但這種盤不多，絕大多數都要130-150萬以上，那算你150萬好未? 3成首期就已經要45萬。還未計有很多一手是無坯房，你還要投入最少15-20萬連裝修及傢電才能真正入到去住。
那麼，大拿拿叫一個剛需一下子要現金拿出70萬以上；說真，也不是人人會認為值得。還未計你每月要供款呢? 再說，不說遠，說最近的昨日，李克強講了今年的經濟預測會低見6-6.5%。換言之，你在一線城市工作的，分分鐘裁員都隨時會發生，先不說別，今年春節後頭嚮就是碧桂園連炒9個部門一半員工以上，可見中國經濟是有多差。
那，對於現在惠州為例，每每要百五、六萬以上的一套房子來說，借7成就動輒要欠債高達100萬以上。作為大陸的剛需，他們很年輕就會結婚生仔，還要養高堂來說，再加供樓，其實都是頗吃力的事。所以，也不是人人都會考慮一步到位，一買就一定要買商品房。
對於，現在惠州新興的公寓來說，一間80方的都只需8-90萬已經有兩房，那剛需真的會考慮寧願一次性全款去購買這些公寓房。若能力稍差及未有孩子的話，他們會索性去買那4-50方的公寓，因為他們的3成商品房首期是絕對有能力全數支付購買公寓的。
我很想說的是，一本通書絕對不能讀到老。
尤其現時中國發展一日千里，再加上跟國際的大環境接軌下日日轉變，中國的發展模式也不再是單一化，人們的需要也會改變。
我舉個最真實不過的實例，很記得在十多年前，當時大陸人仍住在他們的農民房裡，對於一些新建的商品房，他們是處於一個完完全全拒絕的態度，因他們認然他們都有地方住，何需傻到要拿真金白銀來買套房呢? 但，事實轉變得很快，不出數年後，他們意識到買外面的商品房才是有價值! 而他們所住的農民房，既沒規劃，也沒配套，更沒管理，而且也要溶溶爛爛。所以，最終他們都接受現實，跟著大潮流去轉變!
所以，你仍然拿著以往的一套去想現時的公寓有多不濟? 不能入手? 什麼稅水電費重?
其實，你就錯過了! 一個具有前瞻性的投資者，絕不會貿然亂聽胡言! 正如下面也說了，千萬跟風，人云亦云。
正如，很記得早於8-9年前，有港人第一步走去買惠州樓，當時有一批在香港娶不到老婆的窮燦，因要滿足大陸老婆要在深圳買樓威給鄉里看的情況下，這批人人走去買深圳關口樓，於是就恥笑去買惠州樓的人，當時平宜得3-4千元/平方。現在? 深圳樓價不斷下跌，但你惠州樓卻越升越有，這反映出什麼?
任何前後，一個有遠見有眼光的投資者，絕不會因眾多別人的舉措而去跟盲目跟風。
當然，你可以說現時深圳樓仍比惠州樓超級貴，但問題在於，你能否捕捉到在頂頂的時候立即賣樓走人呢? 相信很多人都不能，不是說不會，而是不能，因為人有貪性。正如，你能否有勇氣在別人看不起惠州樓的時候，走去低價入市呢? 亦正如此刻，當別人人人都看不起無人要買公寓時，你能看到其日後的價值，以低價入手，再待日後當多人搶時放出呢?
這就是一個有智者的人才能做到，你能嗎?
人云亦云是很容易，因為不需經過腦袋，只是用屁股去思考。
(1) 就算再好的公寓地段，但只有2棟樓，然後什麼也沒有，更沒有配套。再更好的地段，也不要隨便買。
因為，你可以想像到日後買得惠州公寓的人，肯定不只單純買來商業用途，而是會作住宅用途。那，就算商業，也不代表地段好但什麼也沒有下，你會貿然來此作商業吧!
所以，引生出-
(2) 一定要大開發商、有混合的住宅、別墅、商業街及公寓等不同的居住類型，才有其配套的價值。那再加上地段好的話，那就肯定無得輸!
(3) 然後，有追開我博客的人都知，我經常提到一點的就是，公寓也需看其開發商對這公寓盤的定位。
很多中小型開發商，資金不足，根本懶理你日後的配套如何，這已是肯定的事。再加上，這些開發商更加不會為該公寓盤定位，定什麼位呢?
那就是究竟是為著什麼而要開發這公寓盤呢?
例如，有開發商在中山的一個專售賣來自全世界都會來買的紅木傢俱批發商城，但週邊一直都沒有酒店之類的，於是該開發商把這公寓盤定位為，專為來買紅木傢俱的商人而成的酒店公寓房。那正如上面的文章，所提到你能預計到租客是什麼類型，會來租你的酒店公寓。
正如某開發商在惠州有兩個溫泉盤，它很明確定位將公寓正正放在自家的五星酒店旁，再引入小業主可參與的酒店公寓，那你能明確知道遊客來浸溫泉，5星酒店房只得199間，肯定是不足以應付大量的旅客，而且温泉不是只有冬天才浸，而是一年4季都會有人浸的，那你買這些公寓無論是否作酒店公寓，都肯定無得輸! 因為最起碼你預計到，日後二手肯定很多人會跟你接貨，你不愁賣不出。
相反，好似開發商在惠東的海邊房，大家都知海只會在夏天的2個月暑假才會有大量遊客，其餘一年的10個月都是鬼城無人來，那你買這些公寓房就肯定會蝕死你，更何況是商品房呢! 因為根本就沒人會來接手。
所以，定位是很重要，有開發商明確帶出的定位，即代表已告訴了你無得輸!
正如，再舉多另一例子，有開發商在惠城的仲愷區，現仲愷已列入惠城管。整個公寓盤只得2座而已 ，還要週邊什麼也沒有，而且明知開發商賣完這2棟後，是完全不會再投入任何資源給這個公寓盤。雖則這盤的地理位置很好，正正前面有高铁站、近一些有機場、前面正正就主幹道聯繫兩個城市的命脈、後面就是接駁省內7條高速。但，又如何! 週邊沒街市、沒食肆，難道你只要路而不需生活嗎?
所以，開發商定位是好重要，因公寓盤不似商品房，公寓是要立即旺起來的，人家從商是沒多餘時間等你慢慢去開發，不似住宅可以等人流多了，才慢慢在配套。公寓人家來得住你一天半日，沒飯吃就立即不會選你了。
所以，公寓是肯定可以買，但問題是你需留意以上我所說的，若果連基本上提的都達不到的話，再平宜也不要隨便入手，正如我上提的那個仲愷盤，只需24萬就能買到，但不代表就有其價值，24萬也是辛苦血汗錢，絕不能隨便投入咸水海!
總之，在別人笑你傻時，你依然故我就是選擇無錯。當別人跟你的想法一樣時，已代表你已比他人跑得更前、望得更遠!
別的城市的公寓有否價值買，我不敢多言，但最起碼我知道中山的公寓肯定是沒價值買，因為中山連商品房都庫存勁多下，更莫說公寓。而惠州的公寓? 是肯定買得過，因為你是看準惠州現時的商品房已經每每過百萬，對於一些不需落戶惠州，但仍想在惠州買房細細的樓來暫住，這些人肯定就會首選公寓。因為公寓總價低，就算計及日後的二手稅費貴的問題，也絕對比商品房平宜，所以在惠州買公寓是有其價值的! 但問題依舊，需看我上提的所有。
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