公寓之我見

未看下面這文章前，我本都猶疑是否該出此文，因有忠實網友問及該不該買公寓；因他最近看中了某處的公寓盤。

但看完後，真很想公開分享一下我的感受!

這作者正正導出，很多時我們被人洗腦，最糟糕是洗了會是好的，還助你一生。若果，洗後反是一堆堆負面會害你一生的話，真是奉勸那些洗腦的人千萬別做傷天害理的事吧!

就正如，很多人連大陸人自己都對公寓非常負面。他們的認知裡，只管看到是日後賣出時，下手接手的二手稅費重，水電用商業計、無燃氣...於是就認為不值得購買?

但，批評得公寓一文不值的這些人，可以說絕大部份都是連基本商品房都未買過，貼切一點說是根本就無能力去買!

因為好現實，你買得公寓就要一次性，或只能最多借你5成，現在一間公寓閒閒地要你5-60萬起步，莫說全款，一半首期都要你大拿拿有30萬以上的現款在手，才能買。

但30萬的首期，也不足於購買商品房的首付，於是對於兩頭唔到岸的大陸人來說，當然就勁踩買公寓不好。因為吃不到的葡萄是酸的。

而談到香港人，正因為不熟悉大陸，再加上去年開始很多中山珠海的中介，天天洗版式地推銷公寓到來香港，事實也令人起了負面的壞印象!

但其實，買公寓是很看很多條件，不是單純某個城市或地區就能說值得買或不買!

雖然，坊間裡很多都針對公寓，說其缺點多於優點，若真不熟悉者，真很易被洗腦! 正如上面文章作者所言，很多人仍拿著2-30年前對大陸負面的一套去想現在的大陸一樣!

但，凡事有兩面看，不能一竹嵩打壓一船人。再者，真的難道商品房就沒缺點全是優點?

公寓的二手稅費看似很重，所以有人直言不要買公寓。但事實，以惠州為例，惠州的二手商品房稅費計法都很貴，是用20%的去計，其實一套只需5-60萬的房，分分鐘二手稅費就要7-8萬以上。你說貴不貴!

更稱，公寓沒南北通透? 沒燃氣! 水電用商業，足足是比住宅的貴一倍云云...

但問題是，若果你買間兩房的商品房單位，其實也一樣沒有南北通透。更者，有人更會批評指朝北的天凍很冷呢! 其實若要存心去作批評，什麼批評也可以! 更加，沒燃氣? 其實現在商品房就算有燃氣的，都不會去開通使用，因為坊間已有電熱水炉、電磁炉、電煲水，若果壞了，隨便掉了還能隨便買回新的。但，你燃氣還要擔心漏煤氣的不安全。壞了，還要特意安排師傅上來更換安裝，多煩呢!  還有，麻煩你開門，每月有人來抄錶，抄不到還擔心會計多你。說到用水及電比住宅收費貴的問題，其實很多時也會人為抄錯錶，難道你就會去查實嗎? 其實呃多了你那數十塊錢，你都不知!

難道這些不是缺點?!

隨著，商品房的價格不斷攀升，只說惠州等閒就要萬多元/平方，買套基本剛需的100方商品房，沒百多萬，你真休想能買到。還要隨著政策不斷改，分分鐘你僅限的資金連問銀行貸款也借不到。當然，對於從未買過商品房的剛需來說，當然所有人都知阿媽是女人，要買商品房在先，但問題資金不足下，你要住，難道月月為業主以租抵供，你會甘心願意嗎? 於是，公寓不失為一個好的剛需出路。當然，你要有心理準備，先擠迫住一段五、七、九年，待樓價升值及你儲的錢多了，再一家三口或四口再換回一套大的商品房也未晚!

但，當然對於想要一步到位的人來說，他們肯定會斥責這是不該的? 但問題，在取捨有樓住與瞓街下，你會選誰?! 正如人人都想住豪宅，但你連第一步買間舊樓細樓都無能力，又試問望天打掛到何時才能真的入住到豪宅呢!

雖然，商品房比起公寓是有其價值，但問題同一資金，假設商品房已十多、二十年或更久遠，但公寓卻是全新，其實計及餘下的年期都差不多。然後，人家公寓有電梯，你好似雅居樂為例，那十多、二十多年的商品房，還要行樓梯，本來行樓梯也不打緊，若果是低層1至3樓的，仍有其價值的。但問題，步梯樓低層全都給炒家留起，剛需想找優質的根本就沒可能。再加上，二手商品房還要遇上炒家短炒，證未夠年期時，還要代他支付高昂的稅費，你甘心為炒家致富，而你就屈縮於一套十多、二十年還要行樓梯上高層，及室內裝潢已殘破，買後連裝修也沒錢，這何不索性買間公寓!

公寓，在從前可能真沒其價值，因為一套商品房只需數千元/平方就能買到，但隨著社會不斷進步，別說其他城市，只說惠州，你試試去惠州南站一帶去找房，沒萬四、五元/平方你都休想能買到。那麼，莫說對於資金不足，就算資金足夠者，擺明是買來投資的，其實都寧願一拆多間，寧將同一筆錢買多兩、三套公寓來投資，最起碼總價低，日後轉手都易很多。

最近一真實例子，有個台灣人，因不熟悉大陸的情況，於是聽他的大陸朋友話，一買就是一套超過400多方的別墅，還要是無坯的。結果，放樓放了超過一年仍然無人問津! 於是，很多大陸人都說他傻，因為實在太大間，莫說樓價的問題，只說裝修最少沒百多、二百萬也只是基本簡裝而已。如此，何人會來跟你買呢! 所以，若果當初他將買別墅的總價，拆細買成多間商品房或公寓的話，肯定他今年早已轉手成功及賺得盆滿了!

舊調重提，公寓只得40年期，到期如何? 其實，自從國家轉用不動產後，已經再沒分是公寓或商品房，因為一律凡到期後，都要付費再自動續期，這等同你香港交差餉一樣。這都保障二手公寓買家的個人財產私人化!

至於，公寓二手稅費重的問題，其實大家都懂計數，表面上你只拿稅費來說，當然就沒話可說。但，問題我們是應該將全部購房的款額拿來做平均數去比較，有時因為公寓樓價比商品房平宜，就算計及稅費貴的問題，拉個和分分鐘等同商品房的全部總價的平均數一樣。那麼，以此去看，可能你買二手公寓的還有著數呢!

再者，公寓很看該樓盤的定位與地理位置，當然有人說一般的公寓都是在市中心，地理位置佳較。但問題，不止單純看這點，若果該開發商定位這公寓是有其目的，而且定位明確，其實反而更有利該公寓的日後樓價升值潛力。這當然更要看看誰是開發商了，及該樓盤的大細，當然不要買全屋苑只得一、兩棟的。

正因，現在的房價貴下，很多孝順仔女會買一套細面積的公寓給父母一或二人居住。水電費貴? 其實老人家用得多少呢! 這都是城鎮化下的大趨勢! 只是現在你以為未慢延到惠州，但實質很多在深圳打工的，錢不足，但在深圳工作有宿舍住的年輕人，都會將外省老家的老人搬到來你惠州，再買套具有潛力的公寓給父母住。望日後公寓升了值，再餘錢再換回去商品房，以公寓作為踏腳石!

更且，有人說買公寓因稅費重的問題，要預了長揸。我很想說，有誰在大陸買樓不是看中長線，而能短炒呢! 就算是商品房，你想短炒證未夠年期的話，其實稅費豈不何嘗一樣重，那你會想到有誰來跟你接手呢!

更有樣要注意的是，買公寓最忌供應量太多。就好似十里銀灘為例，水藍天雖是70年期，但都定位為公寓，雖然它的水電用住宅計。但問題是它一層有30多戶，每棟30多層高，你去計計一個小方格內就已經興建了十棟以上的樓。那，如此貨量大，有人說等電梯都等死你。更加，你日後想出貨時，真是人人爭著跟你出貨，那你要出就自然要平宜，否則你就慢慢等。

但若果是一個小區入面有分別墅、低密度洋房、電梯洋房及公寓等佈局，這種公寓房你真不妨去買，而且若公寓只得那一、兩棟的，更要每梯的戶數不多，那它的貨量少時，整屋苑是以剛需為主，而你只得一、兩棟的公寓是輔助性質為該盤該開發商定點定位其某個目的時，那這類的公寓，你真不妨去買也不會輸!

因為，你能看到就算你望升值，只說出租你都能長線收租。當然，豈會租熱有需求，而不令樓價都升值呢!

當你今日看到同一前景，難道你會擔心日後你二手放售時，人家不一樣都看到同一前景而敢來接你貨嗎? 可能還會搶著來跟你買，因為大前提是貨量少，物以罕為貴!

當你公寓樓價具有升值潛力，什麼稅費重的問題，早已抵銷了! 已經不在是人們考慮的重點了!

所以，可以趁低水買入公寓，但大前題是你要知道究竟該盤的定位是什麼，否則人買你買，最終空歡喜一場就不好了。

從來，無論在那兒買樓都是一個考智慧與遠見的學問。你能膽大心細，看準及明確知道其定位與前景清徹的話，就算資金不足，先買套公寓也是不失一個好的選擇。當然，要記著我前提的重點。及千萬別給無知的人洗腦，說成大陸買公寓就死硬或不好。大陸，就算是買到商品房，但亂選到好似十里銀灘般，最終都是欲哭無淚的，想出手也難。所以千萬別一本通書讀到老，最糟糕是讀的那書是由無知的人去寫，這就更糟糕!

有些人希望你發達，但有些人是妒忌你及希望你去死的! 緊記!